76 % des femmes et 71 % des hommes aspirent à être propriétaires (sondage réalisé par le site dédié à la recherche de biens immobiliers “Bien’ici”) .

Selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l’IFOP (l’Institut Français d’Opinion Publique), 81 % des personnes interrogées perçoivent le secteur immobilier comme un acteur majeur de notre économie.

Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes. Préparation de la retraite, constitution d’un patrimoine… Les Français sont attachés à l’immobilier et selon l’étude menée par l’ASPIM et l’IFOP, pour 75 % des personnes interrogées, l’immobilier apparaît comme un investissement sûr et rentable.

Une “valeur refuge” qui peut, en plus, être financée par des tiers grâce à l’endettement et à l’effet de levier. La banque prête l’argent, le locataire paye le crédit. Le propriétaire s’enrichit sans dépenser le moindre euro. 

Et puis, l’immobilier vient de vivre une période euphorique. Selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a progressé de près de 22 % entre 2010 et 2020, sur tout le territoire, et ce, quel que soit le type de logements (maisons et appartements, neufs et anciens).

Bref, tous les feux sont au vert. Investir dans l’immobilier, c’est, à priori, réaliser un placement sans danger.

Et pourtant, c’est un investissement à capital non garanti et donc particulièrement risqué.

Influencés par des vidéos YouTube et les promesses d’argent facile, guidés par un désir de réussite sociale, nombre de particuliers, soucieux de leur avenir, se sont lancés dans l’aventure immobilière sans préparation, sans calculer la rentabilité de l’opération et avec une vision court terme.

Le marché de l’immobilier demeure un secteur d’activité complexe. Des facteurs géographiques, humains et financiers sont à considérer avant de s’engager et de s’endetter. Méconnus et non maîtrisés, d’innombrables risques attendent les investisseurs.

Les rêves de liberté peuvent très vite se transformer en une déconvenue financière lourde de conséquences…

Les risques “géographiques” : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Perception de loyers ou plus-values à la revente… La localité et la qualité de construction du logement sont des éléments-clés pour un investissement réussi.

Une erreur d’analyse et le bien immobilier constitue un “danger économique”. L’investisseur devra financer l’ensemble des charges avec ses fonds propres, l’empêchant de réaliser de nouveaux investissements.

L’immobilier dans une zone non tendue : LE danger

Une promesse de rentabilité élevée (grâce à un prix d’achat compétitif), un appartement magnifique… Des arguments insuffisants, si le logement se situe dans un quartier sans projets d’urbanisme (trams, écoles…) ou dans une région non pourvoyeuse d’emplois. Faible demande locative et revente compliquée, les potentiels bénéfices s’éloignent.

La hausse des prix de l’immobilier et la baisse constante du taux immobilier sur le territoire cache de grandes disparités. Entre 2009 et 2019, les prix sur Bordeaux ont bondi de 43 %. À la même période, ils chutaient de 32 % à Saint-Étienne. Cela montre l’importance de l’attractivité d’un territoire (par exemple Bordeaux a accueilli le TGV en 2017…) sur la réussite d’un investissement immobilier.

La pérennité des emplois est également un enjeu décisif. Un facteur difficile à contrôler en immobilier, un danger pour un investisseur notamment dans les petites villes.

Février 2019, PSA annonce la fermeture de son site de recyclage à Hérimoncourt, commune d’environ 3 600 habitants. Le départ du principal “employeur” s’accompagne :

• d’une baisse de la valeur vénale des logements ;

Les prix au m² à Hérimoncourt avaient progressé entre le 1er trimestre 2018 et le 3ᵉ trimestre 2019 (de 979 €/m² à 1 162 €/m²). Les chiffres du 1er trimestre 2020 indiquait une baisse des prix et un changement de tendance (1 143 €/m²). Une tendance contraire à celle du département. Entre le 3ᵉ trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020, les prix au m² dans le Doubs enregistraient une progression (de 1 595 €/m² à 1 634 €/m²).⁷

• de risques d’impayés (perte d’emploi de locataires) ;

• de risques de vacances locatives (perte d’attractivité économique).

En privilégiant les grandes agglomérations ou des villes concernées par de grands projets d’infrastructures (comme Saint-Denis et le projet du Grand Paris) et les zones à fortes tensions locatives, les investisseurs réduisent significativement les risques liés à l’emplacement.

Une copropriété non entretenue.

Autre point important. Pour percevoir des loyers régulièrement ou maximiser leur plus-value, les propriétaires se doivent de proposer un logement dans un environnement rassurant pour les locataires et les acheteurs.

L’acquisition d’un bien dans une “ruine” est déconseillée. C’est le signe d’une mauvaise gestion du syndic (non-anticipation de travaux…) et/ou de problèmes avec les copropriétaires (impayés, procédures en cours, refus de réaliser des travaux d’embellissement et d’entretien en assemblée générale…).

Le logement dans un état suspect.

Sans doute, l’un des risques les plus difficiles à évaluer. Un logement “avec des défauts” constitue une opportunité de rabais intéressant à l’achat et donc un gain de rendement potentiel.

Sur des murs sains, les investisseurs peuvent envisager des travaux de rénovation sans trop de difficulté et apporter de la valeur ajoutée au logement. Une valeur ajoutée qui se traduira par une baisse des vacances locatives, une hausse des loyers et une plus-value à la revente. Si les défauts sont structurels, la vigilance est de mise.

D’autres dégradations ou dysfonctionnements peuvent être imperceptibles à l’œil nu. Certaines remises à neuf récentes peuvent même avoir comme seul et unique objectif de cacher un problème majeur (humidité…).

La lecture des diagnostics techniques, l’intervention d’experts favorisent une évaluation précise de la sécurité d’un logement et évitent de futurs travaux coûteux.

L’achat d’un bien avec travaux est une opération potentiellement risquée et coûteuse. Les investisseurs, généralement incompétents dans ce domaine, devront éventuellement gérer des aléas (retard dans les travaux, pénurie de matières premières, apparition de défauts plus sérieux…) qui dégraderont leurs finances personnelles.

Il n’en demeure pas moins qu’un achat dans l’ancien avec quelques travaux de rénovation offre un rendement bien supérieur à l’acquisition d’un bien neuf. (Le prix d’achat est supérieur au prix du marché, la potentielle plus-value à la revente est donc plus basse.)

Un subtil équilibre à trouver…

Les risques “humains” : promoteurs et locataires peuvent nuire à un investissement.

L’immobilier, c’est des revenus passifs. C’est plus un argument marketing pour inciter les particuliers à passer à l’action qu’un reflet objectif de la réalité.

Locations longues durées, locations courtes durées… Gestion individuelle ou gestion déléguée… Quels que soient le pilotage de leur activité et le temps consacrés, les propriétaires doivent nécessairement tôt ou tard être en relation avec des “intervenants” extérieurs (promoteurs, locataires…).

Des rapports humains qui peuvent potentiellement être sources de conflits…

Des promoteurs qui n’honorent pleinement pas leur contrat.

3 risques principaux :

• la non-livraison du bien par manque de moyens financiers ;

Les investisseurs expérimentés exigent une garantie financière d’achèvement. Proposée par les banques ou les assurances, cette garantie assure la conclusion des travaux même si le promoteur ne dispose plus de moyens financiers pour payer les intervenants de chantier.

• la livraison en retard ;

Une perte d’exploitation pour les bailleurs qui devront payer avec leurs fonds propres les premières mensualités de crédit.

• la qualité des matériaux ;

Un frein majeur pour l’investissement dans le neuf. Les investisseurs ne peuvent pas évaluer la qualité des finitions et des matériaux utilisés dans le temps (contrairement à l’ancien).

Seul moyen pour se forger une opinion : visiter des biens livrés par le promoteur sur d’anciens programmes.

Le locataire indélicat : un danger majeur de l’investissement immobilier.

Désaccords, dégradations, loyers impayés… La crainte de mauvaises relations avec un locataire, la peur de gérer des procédures longues et coûteuses, l’angoisse d’assumer  tous les frais et charges liés au logement (crédit, assurance…) détournent de nombreux particuliers d’un investissement locatif.

Des situations délicates… Et pourtant, le locataire demeure la seule source de rendement.

Les dégradations du logement.

Retrouver un logement “détruit”. De lourds travaux avec des mois d’indisponibilité pour une prochaine location sont à prévoir. Activité bloquée, nombreux frais à engager… Le cauchemar de tout investisseur.

Seuls moyens de se protéger :

• demander une caution pour couvrir les dégâts (parfois ce dépôt est insuffisant) ou tout autre “danger” lié à l’immobilier locatif ;
• exiger un garant (locataire plus précautionneux si un membre de la famille est engagé financièrement) ;
• souscrire une assurance spécifique ;
• chiffrer les travaux, engager une procédure administrative contre le locataire pour obtenir un dédommagement.

Les impayés des locataires.

3 %. C’est le pourcentage moyen d’impayés en France dans le parc privé. Les locataires n’ont plus les ressources financières pour honorer le bail. Une situation peu fréquente, mais c’est un danger qui existe en immobilier.

Un mauvais choix de locataire, une dégradation du contexte économique nationale peuvent amener un investisseur à se retrouver dans cette position périlleuse : les frais courent et aucun revenu pour les solder.

Des dialogues infructueux, les propriétaires “se lancent “ dans des démarches administratives longues, énergivores et chronophages. Des procédures sans garantie de résultats. (Les lois françaises sont défavorables aux bailleurs.)

Quelques solutions pour se prémunir :

• souscrire une assurance pour loyers impayés ;
• exiger des revenus 3 fois supérieurs au loyer ;
• demander la caution d’un tiers ;
• confier son bien à des professionnels de la gestion locative.

Au final, seule une sélection rigoureuse du locataire protège des dégradations ou des impayés. Mais le risque zéro n’existe pas. Le contexte économique, les accidents de la vie peuvent placer les locataires dans une situation financière délicate et dans un autre état d’esprit. Des risques que les bailleurs n’ont d’autres choix que d’accepter et de gérer.

Les risques “financiers” : des contraintes parfois difficiles à anticiper.

Les vacances locatives : un logement vide, investissement immobilier en danger.

Périodes sans locataire. Logement vide. Les propriétaires doivent couvrir l’ensemble des charges et des frais liés à la location (crédit, assurances, taxes…). Chaque jour non loué se transforme en perte sèche, la rentabilité de l’investissement se dégrade.

Le départ d’un locataire, le manque d’anticipation pour rechercher un candidat (malgré des préavis de 1 à 3 mois) ou l’absence de demande locative sont les principales causes d’un bien non loué.

Une situation qui, si elle perdure, peut contraindre les propriétaires à baisser les loyers demandés, voire à revendre leur bien.

La fiscalité : un danger trop souvent négligé en immobilier.

Une double imposition sur les loyers perçus : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.

Un contribuable dans la tranche marginale d’imposition à 30 % verse 33 % des montants gagnés au fisc.

Mais ce n’est pas tout…

Déduction, abattement, incitation… Les règles fiscales en France se caractérisent par leur instabilité. Les dispositifs valables, hier, peuvent ne plus être activables quelques mois plus tard. (Exemple des déductions de travaux qui n’ouvrent plus un droit à un avantage fiscal.)

Dernier exemple marquant de “danger” pour les investisseurs immobilier : la suppression de la taxe d’habitation. A priori, une bonne nouvelle… de courte durée. Les municipalités n’auront d’autres choix que d’augmenter la taxe foncière. Mais jusqu’à quel niveau ?

Selon l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), la taxe foncière a déjà bondi de +31,4 % entre 2009 et 2019. C’est 3 fois plus que l’inflation.

Un environnement fiscal constamment en mouvement qui rend difficile un pilotage serein et bénéficiaire de son investissement locatif.

Des coûts sur lesquels il est difficile d’agir. Seules possibilités offertes aux bailleurs-investisseurs :

• constituer une épargne de précaution solide ;
• calculer la rentabilité de l’opération immobilière avec finesse.

Sinon, les propriétaires sont contraints de vendre.

Une revente avec une moins-value.

Emplacement peu attractif, conjoncture économique défavorable, achat d’un bien neuf défiscalisé trop cher… Expliquent une vente à perte.

La revente se réalise toujours selon les conditions de marché actuelles. Les investisseurs ne maîtrisent donc seulement que le prix d’achat.

Trouver un bien en dessous des prix du marché, dans un quartier qui offre une qualité de vie en constante progression, c’est l’unique alternative pour éviter une moins-value à la revente.

Analyse approfondie du bien et de son environnement obligatoires. 

L’absence de liquidité.

Fuites d’eau, chaudière en panne, impayés… La location immobilière n’est pas un long fleuve tranquille. Des tracas surviennent tôt ou tard. Les investisseurs doivent anticiper ces imprévus avec une épargne dédiée.

Avec ces liquidités, ils :

• réparent rapidement pour éviter les vacances locatives ou les conflits avec les locataires ;
• procèdent aux diverses démarches administratives en toute quiétude.

Une “protection” pour prendre des décisions dans de meilleures dispositions et donc préserver l’intégrité de leur placement.

Et si le risque était de ne rien faire….

L’immobilier, un investissement sans danger. Sûrement pas. Des difficultés financières peuvent survenir. L’endettement reste une opération risquée. Faut-il renoncer pour autant à acquérir une résidence principale ou à réaliser un investissement locatif ? Non plus.

Il faut juste être conscient des risques et profiter des outils, des solutions disponibles pour les minimiser.

Comme tout placement financier, un investissement immobilier se réfléchit, se mûrit. La connaissance du marché en temps “réel”, l’achat d’un bien de qualité adapté à ses ressources, l’anticipation des problèmes et un calcul exact de la rentabilité en incluant le maximum de paramètres éloignent les investisseurs d’un placement manqué.

Rigueur, formation et patience : l’état d’esprit d’un investisseur gagnant qui souhaite prendre sa vie en main, particulièrement dans la période d’incertitude actuelle.

La pandémie de COVID-19 rebat les cartes. L’endettement de l’État explose. Les entreprises voient dans le télétravail de nouvelles opportunités de repenser leur organisation. Bénéfique pour les comptes de l’entreprise, assurément. Pour ceux des salariés, c’est plus incertain.

Compter sur la bienveillance nationale et celle des employeurs pour assurer son avenir apparaît tout aussi risqué.

Grâce à l’endettement et à l’effet de levier, l’immobilier est l’un des rares placements qui permet de s’enrichir à moindre coût.

Il serait vraiment dommage de ne pas en profiter…